Entrée en vigueur des nouvelles règles pour les copropriétés à partir du 14 août 2025

Entrée en vigueur des nouvelles règles émises par le gouvernement, à compter du 14 août 2025

Suivant la réforme de la copropriété divise, le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, en vigueur le 14 août 2025, vise une plus grande transparence dans les transactions en matière de copropriété.

Ce règlement du gouvernement du Québec prévoit de mettre en application les éléments suivants en lien avec les nouveaux articles du Code civil du Québec :

1. Le contenu obligatoire de l’attestation sur l’état de la copropriété, que le vendeur doit obligatoirement remettre lors de la vente.
2. Les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, ainsi que les normes relatives à l’étude du fonds de prévoyance.
3. Les conditions relatives au versement de l’acompte au constructeur ou au promoteur lors de l’achat.

1) Attestation sur l’état de la copropriété du syndicat des copropriétaires : en vigueur dès le 14 août

L’obligation de fournir une attestation sur l’état de la copropriété vise l’ensemble des copropriétés divises au Québec, qu’elles soient vendues par l’intermédiaire d’un courtier immobilier ou non.

Le vendeur est tenu de fournir au promettant acheteur une attestation sur l’état de la copropriété (article 1068.1 du Code civil du Québec). Le syndicat des copropriétaires doit remettre au vendeur cette attestation dans un délai de 15 jours suivant la demande du propriétaire-vendeur.

Contenu obligatoire de l’attestation : modèle disponible

Il n’existe pas de modèle d’attestation établi par le gouvernement. Le syndicat peut donc utiliser divers modèles, à condition que toutes les informations requises s’y retrouvent. Entre autres, la Société d’habitation du Québec (SHQ), qui a piloté l’élaboration de ce règlement, propose un modèle d’attestation sur son site web : https://www.habitation.gouv.qc.ca/la-shq/copropriete-divise

Ainsi, l’attestation du syndicat que le vendeur doit fournir au promettant acheteur doit obligatoirement contenir les informations suivantes5 :

1. Le montant total du fonds de prévoyance en date de l’attestation, ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant devant être disponible dans celui-ci au début de l’année en cours. 
2. Le montant total des contributions aux charges communes (communément appelé « les frais de condo ») exigées des copropriétaires par le conseil d’administration lors des 3 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période.
3. Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété.
4. Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 3 derniers états financiers de la copropriété.
5. Le budget prévisionnel de l’année en cours.
6. Une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 du Code civil.
7. Le montant total du fonds d’autoassurance en date de l’attestation et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat.
8. Une description sommaire :
9. a) des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes;
10. b) des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble;
11. c) des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes, au cours des 5 dernières années, ainsi que la date de ces travaux et leur coût;
12. d) des réparations majeures et des remplacements prévus sur les parties communes, au cours des 10 prochaines années, ainsi que la date et le coût estimés de ces travaux;
13. e) des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal;
14. f) des modifications apportées, au cours des 3 dernières années, à la déclaration de copropriété.

L’attestation doit être datée et comporter la signature de la personne autorisée à la donner, ainsi que son nom et sa qualité.

Mesures transitoires

Le Règlement ne prévoit pas de mesures transitoires particulières en ce qui a trait à l’attestation du syndicat. Ainsi, l’attestation ne peut pas être exigée dans le cadre des transactions qui sont en cours en date du 14 août.

Toutefois, le vendeur qui accepte une promesse d’achat à compter du 14 août devra la fournir au promettant acheteur.

Incidence sur les pratiques professionnelles du courtier immobilier

A- Au moment de la signature du contrat de courtage

Le courtier immobilier doit faire preuve de proactivité et informer les parties impliquées dans la transaction de cette nouvelle obligation réglementaire. Il doit informer le propriétaire qui souhaite vendre son condo qu’il devra obtenir cette nouvelle attestation auprès de son syndicat.

À quel moment demander cette nouvelle attestation au syndicat?

Le courtier immobilier devrait être proactif afin :

• que le vendeur puisse respecter son obligation légale envers un acheteur éventuel;

• que l’acheteur reçoive l’information de façon transparente en temps opportun; et

• que le syndicat des copropriétaires n’ait pas à répondre de façon pressante à une éventuelle condition liée à l’obtention de l’attestation incluse dans une promesse d’achat.

Le vendeur a l’obligation légale de fournir l’attestation au promettant acheteur.

Ainsi, dès la signature d’un contrat de courtage vente, il est recommandé que le courtier immobilier, en tant qu’intermédiaire et représentant du vendeur, fasse la demande de l’attestation auprès du syndicat des copropriétaires afin d’être prêt à la transmettre à un éventuel promettant acheteur.

Le contrat de courtage visant une copropriété prévoit que le vendeur mandate expressément son courtier immobilier pour obtenir, en son nom, auprès du syndicat des copropriétaires, toute la documentation afférente à l’immeuble que le courtier jugera utile de requérir.

À la réception de l’attestation, le courtier du vendeur doit l’analyser, en discuter avec son client et s’assurer qu’elle contienne toutes les informations requises par le Règlement. Il doit aussi le conseiller sur les conséquences en cas d’absence d’attestation et, au besoin, le diriger vers un juriste.

Qu’en est-il du formulaire de Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires (DRCOP)?

La pratique actuelle consistant à faire remplir le formulaire DRCOP demeure pertinente, puisqu’il contient des informations pertinentes sur la copropriété mise en vente. Le formulaire actuel de Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires (DRCOP) ne remplace pas l’attestation requise par la nouvelle règlementation.

B- Au moment de la rédaction de la promesse d’achat

Scénario 1. L’attestation n’est pas disponible au moment de la rédaction de la promesse d’achat.

Dans ce cas, il est recommandé de formuler une condition à l’effet que le vendeur devra fournir l’attestation exigée par l’article 1068.1 du Code civil du Québec. Cette condition doit être inscrite à la clause 9.1 « Examen de documents par l’acheteur » du formulaire Promesse d’achat – Copropriété – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise (PAD). Lors de la rédaction de cette clause, le courtier doit tenir compte du délai de 15 jours dont dispose le syndicat pour délivrer l’attestation.

Scénario 2. L’attestation est complète et disponible au moment de la rédaction de la promesse d’achat.

Dans ce cas, il n’est pas requis d’insérer une condition dans la clause 9.1 du formulaire PAD, puisque le promettant acheteur complètera sa promesse en connaissance des informations contenues dans l’attestation.

Toutefois, il est recommandé de s’assurer auprès du syndicat que les informations figurant dans l’attestation sont toujours à jour, notamment si un délai important s’est écoulé entre la date de l’attestation et la conclusion de la promesse d’achat.

À la réception de l’attestation, le courtier immobilier doit vérifier qu’elle contienne toutes les informations requises par le Règlement.

2) Carnet d’entretien et étude du fonds de prévoyance

Le nouveau Règlement prévoit des obligations additionnelles pour les syndicats de copropriétés :

• L’élaboration d’un carnet d’entretien

• L’obtention d’une étude du fonds de prévoyance, qui devient obligatoire tous les 5 ans pour permettre d’accomplir un exercice budgétaire indispensable à la saine gestion d’un immeuble détenu en copropriété.

Le contenu de ces documents doit être établi par des professionnels désignés dans le Règlement et mis à jour régulièrement. De plus, certaines informations minimales doivent s’y retrouver.

De façon générale, les syndicats disposent d’un délai de 3 ans à compter du 14 août 2025 pour établir le carnet d’entretien et obtenir l’étude du fonds de prévoyance6. 

Toutefois, si le carnet d’entretien ou l’étude du fonds de prévoyance ont été obtenus par le syndicat dans les 2 années précédant le 14 août 2025, ils demeurent valides pour une période de 5 ans à compter de la date de leur obtention, à condition d’avoir été réalisés par les personnes autorisées en vertu du Règlement (membres des ordres professionnels désignés).

Pour certaines copropriétés qui respectent l’une des conditions prescrites par le Règlement – soit une copropriété composée d’au plus 8 parties privatives ou une copropriété où aucune partie commune n’est située dans un bâtiment, ou si l’immeuble a au plus 3 étages – la validité du carnet d’entretien est de 10 ans.

3) Acomptes

Dans les projets immobiliers neufs, les acomptes exigés devront désormais être versés à un professionnel désigné au Règlement, chargé de gérer les fonds en fidéicommis. Les professionnels autorisés à cette fin sont les avocats, les notaires, les comptables professionnels agréés et les membres de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec.

Le promoteur n’a plus le droit d’encaisser directement ces sommes dans une optique de protection du public.

https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/guides-pratiques-professionnelles/copropriete-divise/nouvelles-regles-copropriete-divise-2025/